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最近一則關于預售制度將被取消的傳言，令地產股大大受傷。預售制度是否會被取消？從政策操作層面來看，目前最多只在放風試探階段。但就其理論基礎，根據中國房地產市場20年的發展現實，掛羊頭賣狗肉的中國式預售制度的確已經沒有存在的基礎，至少應該大幅度修改。
暴利的生意是如何誕生的
中國式的預售制度是指，開發商將尚未竣工的商品房提前銷售給消費者，消費者在簽訂預售合同后較短時間內即付清全款（或包括銀行貸款）。這個制度的發明人是霍英東，上世紀50年代他的立信置業有限公司在香港提出“預售樓花”。上世紀90年代中國內地房地產市場開始啟動，但由于歷史原因，除港資臺資開發商，本土開發商普遍實力很弱。政府為啟動市場，在1994年《城市房地產管理法》和1995年建設部《城市商品房預售管理辦法》兩個法規中提出了預售制度，其實質是為開發商提供了杠桿工具。
早期預售制度很不完善，開發商拿到土地即開始預售，于是一種暴利的生意誕生了——開發商只需10%左右的啟動資金，與地方政府簽訂協議以極低的價格購地（此時尚無招拍掛制度），土地款只需交付首期即可開發；建設過程大部分投資由建筑公司墊款，在建項目和土地還可以向銀行抵押貸款；向消費者預售拿到全款。其初始投資和收獲利潤之比曾經可以達到幾十倍甚至百倍。
此后隨著市場成熟和消費者的成熟，預售的門檻開始一步步提高，從拿地賣樓花，到地下工程完工，再到結頂，全國各地標準并不統一，普遍是多層結頂，高層建成三分之一到二分之一。即便高層建筑樓層建成二分之一，距交付還有1~2年時間。預售門檻的提高，也是開發商杠桿倍數下降的過程。
預售制度的前提已經消失
可見預售制度完全是為開發商利益服務的，消費者在其中要承擔極大的風險和成本增加。
從風險角度看，預售制度下往往會產生很多糾紛，如房屋面積縮水、建筑設計變更、房屋質量缺陷；還會讓很多實力不足的開發商進場，誘發延期交房、抵押房再預售、預售房再抵押、一房多賣，遭遇調控時資金斷裂的開發商甚至攜款潛逃。
從成本角度看，簽訂預售合同時消費者即交付全款，在漫長的等待期內，消費者要付出資金的機會成本，貸款客戶沒住上房就得每月付按揭利息。
開發商獲得杠桿，消費者承擔風險和成本，在這種前提下簽訂的契約，從社會公平的角度看，實際上隱含了一個前提：即以時間換價格。開發商應該以低于未來現房的價格銷售給預購的消費者，這也是所有預售商品的共同特點。
但在中國的房地產市場，價格往往是不講道理的，至少是不講普通的道理的。在以往十年的市場中，預售價格與現房價格在多數情況下并無太大差別，往往是越新的期房價格越高。這與我們的時代很多特色因素有關，比如流動性泛濫、缺乏投資保值渠道、中國人性格特點。
不僅預售制度降低價格的初衷沒有達到，支持開發商啟動市場的理由也早已不存在。房地產市場發展到今天，開發商已經成為最有實力的經濟群體，完全沒有必要再獲得超越其他行業的預售杠桿工具。
預售可改為分期付款
預售制度的辯護者們有個看似強大的理由——很多國家都有預售制度，這是全球慣例。但這是一個掛羊頭賣狗肉的概念偷換。
的確美日英等多國都有預售制度，美國75%是期房預售，現房銷售比例只有25%，而在期房中，一半以上未開工就已經完成預售。但美國各州的房地產委員會規定：消費者預購期房，首期只需付5%~10%的保證金，而且這個保證金是存在一個第三方監管賬戶；此后根據工程進度分期付款，直至交付結算。在支付保證金后，購房者可以立即向銀行申請抵押貸款，按揭成數一般為總房價的70%。但按揭貸款一般在房屋建造完成后發放，此前消費者也無需支付利息。
在日本同樣如此，預售時簽訂合同，約定總價與交付日期，購房者支付定金(房款10%左右)，房屋交付使用時購房者支付余款;支付余款時再決定是否進行銀行按揭。在英國期房的價格可比現房便宜20%，購房者可以獲得按揭貸款。
可見世界各地沒有哪個國家像中國這樣，簽訂預售合同時消費者就需要付清全款，風險和貸款壓力完全由消費者一方承擔。這種預售契約很難說實踐了公平合理的原則。
預售制度可以不取消，只需向世界慣例靠攏，改為分期付款，既可減輕消費者壓力，對房地產市場也不會造成太大的沖擊。
