中國房地產市場關于高價格上漲風險、市場泡沫、土地財政、背后的腐敗、網民的批評，以及如何解決百姓安居問題的爭論從來就沒有停息過。然而嚴重的問題是：一方面高價商品住房市場陷入危機，難以走出困境。另一方面以百姓為消費對象的普通安居房目標市場由于國家小康社會百姓住房發展目標、政策、法規體系遲遲建立不起來。大規模的百姓安居房目標市場化建設就啟動不起來。更談不上兩個目標市場協調發展。其實這才是中國房地產市場陷入今天困境的根源。這才是房地產市場的真正危機。中國房地產市場化改革的根本任務是培育小康社會百姓安居房市場目標政策體系，基本解決百姓安居問題。只要這個實質性問題沒有解決，中國房地產市場就走不出價格高位震蕩的風險危機。

這些爭論雖然觸及到房地產市場的癥結問題，但是不同的既得利益格局正是制約著百姓安居房市場化改革的最大阻力。圍繞百姓安居房市場許多重大社會經濟利益關系理不順，國家安居房的政策體系就建立不起來。因此爭論不斷，但并沒有給出，也不可能給出有價值的出路何在的明確結論。

土地是人民的，政府有責任為人民管好、用好土地。隨著城市化、工業化和土地升值過程中，必然出現土地財政問題。但是土地的升值和價值實現要體現促進社會經濟發展，造福人民兩個方面。

一是市場經濟中土地是重要的經濟資源。商業化的土地利用，如高價商品房用地、工業、商業用地，政府理應按市場價格出售，為人民合理收回與土地價值相適應的財富，用于城鎮經濟社會發展，改善民生環境，造福人民。這里需要警惕的是巨大的土地收入會滋生腐敗，也會滋生政府機構和費用的迅速擴張。

二是當民生需要土地，特別是伴隨城鎮化過程和大量農民工進城就業，同時需要解決小康社會的百姓安居問題時，政府在安居房用地上，不能敲錘賣地。要把改革開放帶來的土地和房地產升值的成果讓百姓分享。不能與民爭利。

據國家統計局數據：2012年全國農民工總量達到26261 萬人，比上年增加983萬人。其中東部地區農民工11191萬人，比上年增加401萬人，中部地區農民工8256萬人，比上年增加314萬人，西部地區農 民工6814萬人，比上年增加268萬人，外出農民工人均月收入水平僅僅為2290元人民幣，比上年提高241元。，同時2012年全國普通高校畢業生680萬人。從這些數字可以看出，雖然中國進入中等收入國家，但是廣大農民工，許多畢業幾年的普通大學生仍處于低收入人群。 而2.6億農民工和許多畢業多年的大中專畢業生絕大多數仍處于望房興嘆的困難處境。很多農民工仍蝸居在地下室里。而他們的年齡已經三十多歲了。甚至孩子都到了上學的年齡。
這里就帶來幾個與土地和房地產有關的社會經濟問題。

一、推動保障性安居房市場化建設，讓百姓享受改革開放成果

伴隨多年經濟發展和土地升值，房地產價格也不斷走高。這是符合市場經濟規律的。請注意這里是從一般市場經濟發展過程而說的。如北京、上海、廣州市場房價總會向西方發達國家的房價靠攏。這就告訴人們：只要自己居住，而不是擁有多套炒房，就不必擔心房價貶值。顯然這不是指中國房地產價格，特別是針對工薪層百姓的房地產價格快速上漲到目前的高價位是否合理。問題是：正是政府大力推升土地價格和增加稅收，實施土地財政的結果，推升房地產價格不斷走高。

據有關媒體披露：2012年房地產業銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸余額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%. 考慮到沒有統計的城鎮土地使用稅，城市維護建設稅等，僅房地產去年貢獻的實際稅收將超過1.1萬億元。

正是這75%的土地出讓金、房地產稅收和銀行利息，膨脹了政府機構的財源。卻把負擔轉向無房的百姓消費者。只是房地產價格的瘋狂上漲，使買房者看不到內涵的房地產危機。同時也使中國房地產市場忽視了百姓安居房市場化建設。實際走上了百姓根本買不起的高檔商品房道路。

雖然我國許多沿海大城市房價接近發達國家的價格，問題是住房價格和收入比卻是發達國家的幾倍。國際上一般是3：1到6：1，也就是說，一個家庭不吃不喝，用3到6年的可支配收入可以購一套一般的房子，而新加坡是最低的，是2.8：1，三年不到的時間，老百姓可以購買一套房子。而上海2011年住房和家庭收入比已經高達17.3：1。這就讓國人承擔比發達國家更重的住房負擔。而這部分利益被土地財政、房地產商和房地產投機者炒作者分割了。殊不知這些利益負擔最終都將轉嫁給中國百姓消費者。更為嚴重的是中低收入百姓買房安居樂業進小康的夢想無望，社會消費過度集中于房地產，扭曲了社會消費結構和經濟結構，抑制了其它領域消費，也使貧富差距越拉越大。

這幾年土地房地產快速升值過程中，實際上正是先富起來的人群先期低價購買了的房產和政府公務員享受的福利分房。伴隨房地產數倍的升值，這些人享受了中國開放的市場經濟發展過程最實惠的成果。一套高價房產甚至比多年的收入總和還要多。不過這里也不乏擁有多套房產，從既得利益出發，阻礙百姓安居房社會經濟發展目標和政策體系建設的負能量。導致至今中國沒有推動百姓安居的完善的社會經濟發展政策目標體系。也正是這個原因，確實應該讓后進入城鎮經濟領域的普通百姓也能享受改革開放最實惠的成果，實現百姓小康安居夢。

恰恰是貪腐和房地產問題拉大了中國的貧富差距。試圖未來十年工資收入翻番來縮小貧富差距，也會因中低收入百姓買不起房，或因買了高價房而陷入還貸壓力，而使“小康社會”懸殊的貧富差距根本無法解決。這也是為什么中國許多人，特別是青年人感到幸福指數不高的重要原因。中國房地產改革的核心是培育百姓安居房目標市場和完善相關政策體系。讓高檔商品房和百姓安居房兩個目標市場協調發展。

2000多元的毛坯房建設成本讓百姓承擔上萬元的購房負擔絕對是個錯誤政策。如果土地按實際動遷成本，并考慮十幾層樓分攤的實際占地面積也只有幾百元一平方米。這就需要政府大力推動百姓安居房市場化建設。按國際住房收入比，如果考慮中國特色社會主義道路，理應讓百姓享受住房收入比的下限。多數普通百姓是買得起安居房的。國家下決心把土地和房地產升值的利益還給百姓。政府不要指望從百姓住房用地中把土地升值的利益作為政府財政來源，從而推升房地產價格繼續上漲。特別是讓中低收入，沒有房子的百姓能買得起的價格購置一套安居房。而未來房地產市場價格差價就是中低收入百姓從政府安居政策中得到的最實惠的改革開放成果。

人們常說既得利益是阻礙改革的最大阻力。殊不知調整社會利益格局嚴重失衡已經成為中國改革的重要目標。（未完待續）

(關鍵字：馬忠普 小康 安居)