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盡管銷售信心回升，但調控政策的走向仍是影響樓市的最大變數。記者了解到，對于未來的政策走向，開發商仍保持相對謹慎的態度，并認為樓市調控將趨于長效，但短期內繼續出臺嚴厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數開發商在“金九銀十”的推盤項目仍以滿足首次置業和首次改善的剛需產品為主。
“未來地產政策應該會適度微調。”聯達地產機構董事長楊少鋒在接受中國證券報記者采訪時表示，目前房地產調控對實體經濟已經產生了一定影響，更嚴厲的調控政策出臺可能性較小。
“房地產調控從大方向上看還是會從緊，限購、限貸政策不會有太大變化，投資和投機性需求的抑制也會繼續。但是對剛需群體的政策微調有可能出現，所以剛需型產品還是金九銀十期間主要推出的類型。”北京某房企負責人對中國證券報記者表示。
保利地產也表示，限購、限貸等基本調控政策不會放松，但預計支持首次置業者購房需求的政策微調仍將陸續出現，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點的市場回暖仍將持續。
正是由于政策對剛性需求的支持，目前以首次置業和首次改善為主的剛需樓盤成為各家開發商的爭奪點。萬科上半年所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達到89%，未來將繼續堅持以中小戶型普通商品房為主的產品結構。遠洋地產在上半年也調整了項目定位，重點滿足首次置業與首次改善為主的剛需群體。保利地產中小戶型產品占上半年新推住宅套數及住宅銷售套數的比重均超過90%。
從北京9月計劃入市的41個項目來看，有38個為普通住宅項目，3個為別墅項目。朝陽、房山等區域均有大量面向剛需的新建住宅入市。
“其實從6月份的時候我就關注這個樓盤，本來開發商計劃在8月開一棟樓，卻一直都沒開成。現在聽說要在9月中旬加推兩棟，但優惠活動沒有了。”在北京西紅門附近某樓盤的售樓處，一位前來看房的購房者這樣表示。中國證券報記者注意到，該樓盤在6月初曾經推出240套房源，并推出登記日到開盤日每日減免購房款的活動。受此帶動，房源很快售罄。此后開發商又計劃立刻加推兩棟樓，但卻一直拖到了8月底。根據開發商最新計劃，9月中下旬將推出兩棟樓，主打戶型為面向剛需的兩居室中小戶型，而曾在6月實施的優惠活動已不再延續。
不僅是推出的產品結構調整，各大房企也紛紛將主要精力轉向受調控影響程度較小的二三線城市。萬科2011年在一線城市北上廣深的銷售占比僅為28.7%，而今年8個新增項目則全部位于二三線城市。上半年遠洋地產在北京地區的銷售額占比下降至28%，公司總裁李明表示，上半年遠洋地產在大連占有的市場份額達到18%，秦皇島和中山則分別達到12%和6%，今年將加大這些地區的開發力度。
值得注意的是，房產稅改革步伐正日益加快，有望成為后期全國樓市調控的新方向。對此，張大偉認為，從重慶與上海房產稅試點情況來看，房產稅試點對樓市影響并沒有預期的那么大，征稅額及范圍也沒有影響剛需人群。不過，張大偉直言，從長遠來看，房產稅征收范圍逐漸擴大會影響到非自住房產，這可能代表著“后限購時代”的調控方向。
（關鍵詞：開發商 調控政策 樓市）
