客服中心
4009008281
|
編者按：樓市“金九銀十”的帷幕即將開啟。連月攀升的住宅成交量，不僅沒有讓業(yè)界對這個傳統(tǒng)的銷售旺季多幾分期待，反而在綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析之后，增添了“或失成色”的研判。而土地市場，或?qū)?fù)制2011年的輝煌，上演一場“供銷兩旺”的大戲。
部分房企“以價換量”打響成交保衛(wèi)戰(zhàn)
專家預(yù)計(jì)，多數(shù)城市今年土地市場“金九銀十”還將繼續(xù)
2010年1月份，房地產(chǎn)調(diào)控正式鳴槍，當(dāng)年4月份，“國十條”的出臺給調(diào)控確定了基調(diào)。隨后的9月份，房地產(chǎn)市場迎來了成色十足的“金九”，然而9月末的“國五條”令這場銷售盛況戛然而止，“銀十”草草收場。2011年，“金九銀十”以“銅九鐵十”草草收場，同樣抽身急去的，還有房價“假摔”。開發(fā)商的“伎倆”并沒有成功挽救銷售的頹勢。到今年，從8月份開始，房價假摔與銷售疲軟成為房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照。慘淡的銷售局面在今年3月份終止，隨后上演了金三銀四紅五火六。
金九銀十風(fēng)光難再？
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，從上周北京入市的三個項(xiàng)目來看，開發(fā)商已經(jīng)在為金九銀十漲價探路。其中，水色時光花園上調(diào)700元/平方米，首開國風(fēng)美侖則大漲2000元/平方米，漲幅接近20%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫觀察到，隨著9月腳步的臨近，開發(fā)商惜售押寶“金九”旺季的心態(tài)十分普遍。
與新房相比，二手房從買賣兩個維度更真實(shí)的反映出市場的心態(tài)。據(jù)中原集團(tuán)監(jiān)測，8月前25天全國五大城市二手住宅成交量較7月同期縮水兩成有余。在房價環(huán)比小幅攀升的情況下，房主惜售的心態(tài)愈加明顯。
盡管開發(fā)商和二手業(yè)主均對金九銀十抱以很大期望，但購房者的心態(tài)有所動搖。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長、總裁陶紅兵稱，“現(xiàn)在開發(fā)商又有人過于樂觀，以為市場已經(jīng)翻轉(zhuǎn)，這種心態(tài)更危險(xiǎn)。事實(shí)上，金九銀十已過時了，成交量能穩(wěn)住不大幅下滑就很不錯。”
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，二手房經(jīng)過長達(dá)半年的持續(xù)增長，符合剛性需求和改善性需求的戶型，基本已消化，而新的房源由于二手房業(yè)主捂房而增加緩慢，成交不得不放慢速度。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清向記者表示，當(dāng)前政府多次提出未來調(diào)控從嚴(yán)仍有空間，而且房產(chǎn)稅出臺的風(fēng)聲不斷，因此當(dāng)前整體的調(diào)控環(huán)境并未放松。即使目前觀望的購房者，未來入市的積極性有限，尤其在業(yè)主當(dāng)前漲價意愿強(qiáng)烈的情況下，因此今年傳統(tǒng)的金九銀十成交很難有突破性上漲。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，9月份成交量不會超過8月。在限購的大背景下，新的購房需求再生緩慢，無法支撐樓市的持續(xù)回暖，所以未來樓市成交量將逐步萎縮，“金九銀十”全國多地的樓市成交量和房價都將趨向平穩(wěn)。
或是先知先覺者已經(jīng)嗅到了市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變的可能性，為了維護(hù)甚至增添金九銀十的成色，部分房企打響了“以價換量”的成交保衛(wèi)戰(zhàn)。有消息稱，龍湖地產(chǎn)、江蘇新城控股等房企已確定啟動以“積極降價”為核心的“秋收行動”，上海等華東部分樓盤的降價幅度將超過20%。此外，萬科的煙臺項(xiàng)目、長甲集團(tuán)的上海豪宅項(xiàng)目已經(jīng)開始了新一輪降價行動。而恒大、碧桂園等企業(yè)，則是傳統(tǒng)的“主降派”。
土地市場供銷兩旺
沉默了數(shù)月的土地市場在7月份轉(zhuǎn)向高調(diào)行事，未來幾個月，復(fù)制2011年土地市場的“金九”行情，將是大概率事件。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也預(yù)計(jì)，多數(shù)城市今年土地市場“金九銀十”還將繼續(xù)。
2011年9月，京投銀泰其控股子公司分別以3027.82萬元、2259.18萬元競得鄂爾多斯市東勝區(qū)兩宗商住用地，就在京投銀泰布局鄂爾多斯的同日，天津保利融創(chuàng)投資有限公司以29.9億元競得津西一塊商住用地，萬科更是在北京、廣州等地積極斬獲地塊，中海、金地也沒有錯過那場土地的盛宴。
8月下旬，各地加快了推地腳步，24日，石家莊公開出讓8宗土地使用權(quán)；27日，北京公布11宗經(jīng)營性用地出讓公告；同日，杭州低調(diào)出讓主城區(qū)456畝地；廈門市也發(fā)布公告稱，該市將于9月7日公開出讓17幅地塊。聲音最響亮的，當(dāng)屬溫州市的土地筵席，52宗共計(jì)3220畝土地的一次性推出量，讓業(yè)界推測這與地方財(cái)政吃緊有關(guān)。
雖然溫州市國土局辯稱，大手筆推地是貫徹增加土地有效供應(yīng)的要求，同時也是為了解決信息不對稱的問題，推地行為與土地財(cái)政關(guān)系不大。但29日，財(cái)政部部長謝旭人公布的數(shù)據(jù)，卻似乎印證了業(yè)界的猜想。謝旭人指出，今年前7個月，我國國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，下降27.1%。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常規(guī)化，各地方政府土地財(cái)政收入明顯縮減，與此同時，面臨國外經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差的情況下，各地方政府資金尤為困難。
無論原因是什么，地方政府加快推地已是事實(shí)，專家認(rèn)為，隨著地方推地力度加大和市場變化，房企拿地意愿也會逐漸增強(qiáng)，第四季度或?qū)⒂瓉矸科竽玫馗叻濉?/p>
日前，萬科董秘譚華杰在投資者交流活動上表示，7月份萬科買地用了60個億。他同時稱，今年四季度是拿地的好時候，萬科還會再買更多的地。
偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮從三方面分析了土地市場出現(xiàn)“金九”的原因。首先，相比第一季度，三季度是政策出臺的間歇期，在此期間政策方向基本明確，相對穩(wěn)定的政策預(yù)期有利于供需雙方達(dá)成交易；其次，開發(fā)企業(yè)作為需求方，經(jīng)歷上半年的銷售回款之后，多數(shù)企業(yè)也開始騰出精力為后期可持續(xù)開發(fā)做準(zhǔn)備，尤其是龍頭企業(yè)在此期間會加速土儲備的步伐；最后，政府作為土地供應(yīng)方，在地方財(cái)政收入與年度土地供應(yīng)計(jì)劃的雙重壓力之下，推地動力十分充足。
對于土地市場的金九銀十，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉顯得十分謹(jǐn)慎，他對記者表示，由于土地價格并未下行，導(dǎo)致開發(fā)商供應(yīng)謹(jǐn)慎。因此，未來土地供應(yīng)量和信貸是否會松動是影響企業(yè)拿地意愿的重要因素。另外，由于地價未下行，而房價上漲空間也不大的前提下，房企為把握后期利潤，拿地積極性并不會很高。
“從目前土地出讓的情況來看，下半年土地市場將呈現(xiàn)明顯的不均衡性”。張大偉表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比較好的地塊將受到熱捧。但由于土地市場的“以價換量”尚未完全奏效，地方政府對土地的定價依然比較高，預(yù)計(jì)后市土地價格將總體保持平穩(wěn)。
（關(guān)鍵詞：樓市 住宅成交量 銷售旺季 ）
