上海又一個高端住宅項目實現超額認籌。

記者從融創方面獲悉，其在上海開發的豪宅項目外灘壹號院二期，二批次110套房源已于日前完成認籌，本批次銷售單價約17.1萬元/平方米，較上批次均價上漲3000元/平方米，套均總價約5150萬元。

記者在采訪中了解到，該項目本次推售的110套房源共獲得超過200組意向客戶，認籌率高達183%，較上批次170%的認籌率上升13個百點分；以此計，本批次房源銷售總金額有望超過56億元。

公開資料顯示，融創外灘壹號院二期一批次房源于4月21日開盤，該批房源在當日售罄，銷售額99.97億元。

“按目前認籌情況，本批房源也可能會一次性售罄，我們希望通過該項目，能提振公司銷售業績。”一位接近融創方面的人士稱。

值得關注的是，今年以來，上海豪宅項目表現相當搶眼。

今年3月28日位于上海新天地板塊的中海順昌玖里開盤，其以196.5億元銷售額刷新全國開盤紀錄；位于陸家嘴南側的濱江凱旋門于4月18日開盤，212套房源在當天售罄，攬金70.27億元；凱德茂名公館75套房源于5月6日開盤后不到一小時售罄，銷售額超31億元。

據仲量聯行數據，今年二季度上海高端住宅錄得成交1786套，環比上升71.6%。而在供應端，今年上半年上海高端住宅項目供應明顯放量。

對于如何界定豪宅，一家國際房產機構高層向記者表示，目前市場上對豪宅并無十分明確的定義，各城市對于豪宅的界定標準也不完全一樣，就上海來看，業界往往會從總價、單價、項目自身品質及所處區域等方面進行考量。

“首先是總價，單套房源總價在2000萬元以上的往往被稱為豪宅，也有行業人士認為，2000萬元的門檻可能略低，總價5000萬元以上的才應被歸入豪宅之列；但目前來看，總價2000萬元這一門檻，是被不少同行所認可的。在單價維度，單價往往較高，售價至少需要在10萬元/平方米以上。此外，從項目所屬區位來看，就上海而言，豪宅一般需要處于內環內；不過，個別高品質樓盤或者有特殊稟賦的別墅，可以忽略內環內這一條件。”上述國際房產機構高層在接受記者采訪時說。

“今年上半年上海入市了4804套高端住宅。”第一太平戴維斯中國區市場研究部助理董事徐夢璐表示，在過去三年嚴格限價的背景下，上半年的豪宅入市價格，出現較為明顯的補漲行情，價格天花板正逐步被打破。

據第一太平戴維斯數據，2024年上半年，上海已入市風貌別墅項目有158套，入市均價在24.3萬元/平方米-29.8萬元/平方米左右，主力總價格段在7000萬元-1.6億元左右。

區域方面，不少豪宅項目位于新天地、豫園、北外灘及蘇河灣等城市核心區域。

具體來看，機構統計數據顯示，今年1月及3月開盤的弘安里項目，單價約24.3萬元/平方米，總價段在5500萬元-1.65億元之間；于今年4月底開盤的天潼198項目，上半年入市15套房源，單價達28.8萬元/平方米，總價段約1.5億元-2.6億元；而6月底開盤的露香園云宸項目，單價在28萬元/平方米，總價段在1.1億元-1.7億元左右。

“今年豪宅成交相對活躍，可能有幾個方面原因，首先是供應量大幅增加；其次是監管部門對新房價格的限制，導致新房售價低于周邊二手房，形成一定價差；再者，一些項目具有稀缺性，部分買家認為其具有強較的保值增值功能。”一家外資咨詢機構分析師稱。

值得關注的是，雖然上海一些高端住宅項目銷售情況不錯，但多位分析人士指出，今年不少高端住宅項目，已“告別”積分制。

“樓市持續調整過程中，整體交易熱度有所下降，市場分化嚴重，外圍片區持續承壓，僅少量板塊才能維持熱度，但市區高品質項目仍受追捧，而上海出臺新政策后，該細分市場熱度有所上升。不過，在2024年，觸發積分率的新房項目持續保持低位，買家趨于冷靜，市場上觸發積分制的項目已經不多。”第一太平戴維斯住宅銷售部助理董事賀享維稱。

(關鍵字：滬豪宅市場)