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在此前的一部財(cái)經(jīng)劇《拆彈專家3:重重殺機(jī)》中，讓“總是說(shuō)實(shí)話，搞得大家很難受”的任志強(qiáng)失去活力，是劇中老槍和老鬼的主要計(jì)劃。而現(xiàn)實(shí)中，任志強(qiáng)從6月開(kāi)始持續(xù)宣揚(yáng) “明年3月房?jī)r(jià)要大漲”的論調(diào)，則像咒語(yǔ)一樣回響在調(diào)控中的樓市。
任志強(qiáng)的邏輯是，“從2006年和2005的土地供應(yīng)下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負(fù)增長(zhǎng)導(dǎo)致了2010年的價(jià)格上漲，而2012年的統(tǒng)計(jì)持續(xù)了負(fù)增長(zhǎng)，后一輪緊跟著就是價(jià)格暴漲。”與任志強(qiáng)預(yù)言伴隨，一線城市近期出現(xiàn)了“庫(kù)存危機(jī)”的傳聞。
記者采訪的多位專家及開(kāi)發(fā)商高層普遍認(rèn)為，當(dāng)前樓市狀況已不同于以往，許多新因素在制約房?jī)r(jià)變化。任志強(qiáng)的邏輯并不具縝密和精確性，購(gòu)房者大可不必恐慌。從目前看，限購(gòu)將維持常態(tài)，樓市未來(lái)呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量增是大概率事件。
和以往一樣，任志強(qiáng)對(duì)于“明年3月房?jī)r(jià)有可能暴漲”的推導(dǎo)背后，烙著鮮明的任氏邏輯及數(shù)據(jù)論證。
任志強(qiáng)認(rèn)為，雖然目前樓市調(diào)控態(tài)度依舊，但土地市場(chǎng)已發(fā)生明顯變化。“目前我們國(guó)家國(guó)土部門已經(jīng)提出很多城市目前的土地供應(yīng)上只完成了當(dāng)年計(jì)劃的10%，很多媒體也報(bào)道縣級(jí)政府或地方政府的財(cái)政因?yàn)橥恋刎?cái)政的原因大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。”
任志強(qiáng)擔(dān)心的是，“按照現(xiàn)在的庫(kù)存去化率和生產(chǎn)量，明年的生產(chǎn)量就沒(méi)有了，投資系數(shù)下滑同時(shí)卻沒(méi)有新增，開(kāi)工指數(shù)也都是負(fù)的，即使按現(xiàn)有庫(kù)存量計(jì)算的話，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的時(shí)候怎么辦？”
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，今年1-8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積23624萬(wàn)平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個(gè)百分點(diǎn)。
因此，任志強(qiáng)推導(dǎo)出，前提條件是如果現(xiàn)有政策不變，明年3月份一定會(huì)暴漲，現(xiàn)有政策變了那就不一定會(huì)暴漲。
蘭德咨詢總裁宋延慶也有此擔(dān)心。他認(rèn)為，土地供應(yīng)作為樓市的先導(dǎo)指標(biāo)，從目前形勢(shì)看，存在房?jī)r(jià)反彈之憂。政府加大了保障房的土地供應(yīng)，導(dǎo)致商品房住宅供應(yīng)存在歷史性減少，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資下滑遞減速度很快。而這很有可能在明年兩會(huì)以后引發(fā)房?jī)r(jià)反彈。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌善意地解釋，任志強(qiáng)的預(yù)言更應(yīng)看成是一種對(duì)政府的警示。他的言外之意或許是想說(shuō)，“今年樓市調(diào)控不要過(guò)于嚴(yán)厲，如果過(guò)于嚴(yán)厲就會(huì)影響到明年的商品房供應(yīng)。”
顧云昌的看法是，即便是在現(xiàn)有政策不變的情況下，預(yù)言明年3月房?jī)r(jià)暴漲也言過(guò)其實(shí)。
任氏邏輯之外
顧云昌稱，今年以來(lái)，受貨幣政策影響，樓市保持了適度回暖的態(tài)勢(shì)。但是，影響當(dāng)前樓市需求的主體相比2007年、2010年已經(jīng)發(fā)生變化。以前樓市的購(gòu)買主體還包括投資和投機(jī)性需求，他們的購(gòu)買特性就是不
問(wèn)價(jià)格，只要漲就買。但現(xiàn)在已經(jīng)大不相同，當(dāng)前樓市購(gòu)買的主體是剛性需求，而這部分人群的購(gòu)買力是受限制的，房?jī)r(jià)的暴漲未必會(huì)帶來(lái)需求。
另外，顧云昌認(rèn)為，當(dāng)前樓市的庫(kù)存量仍然很大，仍需要一定的消化時(shí)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月底，監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅庫(kù)存總量為12499萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)25%。一線、二線、三線城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2897、6385、3217萬(wàn)平方米，比去年同期分別增長(zhǎng)10%、25%、40%。
龍湖一位高層稱，他們通過(guò)對(duì)過(guò)去三個(gè)月的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)去推導(dǎo)未來(lái)18個(gè)月內(nèi)樓市可能發(fā)生的狀態(tài)，最終得出的結(jié)論是，去庫(kù)存依然是樓市主流，供大于求狀態(tài)短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。龍湖測(cè)算指標(biāo)主要為存貨去化周期以及開(kāi)工去化率。
該人士認(rèn)為，如果僅用土地成交狀況去推導(dǎo)未來(lái)12個(gè)月樓市的可能性，可能會(huì)存在數(shù)據(jù)不透明的問(wèn)題，尤其是建筑面積以及容積率而導(dǎo)致的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)的模糊性。另外，即便從土地供應(yīng)狀況來(lái)看，今年二季度開(kāi)始土地市場(chǎng)已開(kāi)始強(qiáng)勁反彈，如果開(kāi)發(fā)商快速開(kāi)盤，未來(lái)12個(gè)月即可形成供應(yīng)。
一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，“如果從開(kāi)發(fā)商供應(yīng)產(chǎn)品的角度看，任志強(qiáng)邏輯存在漏洞。與以往樓市不同的是，經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)控，開(kāi)發(fā)商多數(shù)轉(zhuǎn)為高周轉(zhuǎn)策略，以前兩年乃至囤地多年才可能上市的供應(yīng)狀態(tài)，已經(jīng)調(diào)整為最快6個(gè)月就可以形成供應(yīng)。如果僅用過(guò)去2005年到2010年的樓市歷史反推2013年的狀態(tài)，不夠科學(xué)。”
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)也不贊同任志強(qiáng)的觀點(diǎn)。陳國(guó)強(qiáng)稱，“尤其是一線城市，如北京，市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)已開(kāi)始發(fā)生變化。二手房開(kāi)始超越一手房成為市場(chǎng)供應(yīng)主體，新房供應(yīng)規(guī)模對(duì)市場(chǎng)的影響大為降低，過(guò)去多用庫(kù)存去推導(dǎo)未來(lái)供應(yīng)會(huì)不會(huì)斷檔，但如今市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化了。在限購(gòu)的背景下，供大于求仍是常態(tài)。”
房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率事件
值得注意的是，在個(gè)別人士借“庫(kù)存危機(jī)”炒作房?jī)r(jià)未來(lái)可能暴漲的同時(shí)，自6月開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商拿地狀態(tài)也發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)10家龍頭房企(保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn))的監(jiān)測(cè)顯示，6-8月，這些房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開(kāi)始，明顯加速。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月上旬，十家龍頭房企中有三家出手拿地，合計(jì)拿地金額達(dá)82.4億元，已超過(guò)8月全月的五成。
據(jù)上海易居研究院監(jiān)測(cè)，前8 個(gè)月土地購(gòu)地面積雖然依舊呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢(shì)，但8月份土地購(gòu)地面積環(huán)比大幅上升2 倍。在萬(wàn)科、龍湖等龍頭企業(yè)集中抄底拿地的帶動(dòng)下，沉寂了大半年的土地市場(chǎng)，8月以來(lái)明顯好轉(zhuǎn)。
另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43688 億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速比1-7月份提高0.2 個(gè)百分點(diǎn)，為11 個(gè)月來(lái)首次反彈。房屋新開(kāi)工面積122940 萬(wàn)平方米，下降6.8%，降幅比1-7 月份縮小3 個(gè)百分點(diǎn)，這是10 個(gè)月來(lái)該數(shù)據(jù)首次收窄。
值得注意的是，8 月份房屋新開(kāi)工面積和住宅新開(kāi)工面積環(huán)比分別增長(zhǎng)65.5%、60.2%。這顯示出，上半年銷售資金的大量回籠，使開(kāi)發(fā)商加快了開(kāi)工速度。如果這一趨勢(shì)能保持幾個(gè)月，則將大為緩解明年商品房供應(yīng)緊張的局面。
顧云昌表示，從目前整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，穩(wěn)增長(zhǎng)是長(zhǎng)期訴求，政府會(huì)令樓市保持適度回暖從而提高開(kāi)發(fā)商拿地的積極性，進(jìn)而把控好供應(yīng)節(jié)奏。因此，未來(lái)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)是大概率事件。
（關(guān)鍵詞：任志強(qiáng) 拆彈專家3:重重殺機(jī) 房?jī)r(jià)）
