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建設周期長、投入資金多、房源不足，是全國保障房建設共有的難題。今年，江蘇省常州市推出收儲社會閑置房源作為公租房的措施，巧妙地解決了這些難題，并將提前三年全面實現公租房應保盡保。
李阿姨的房子是被收儲的房源之一。
用李阿姨的話說，她把自己的房子租給了政府，圖的是簡單、省事兒、安全。簽了租房委托合同后，她只需要定期看看未來半年的房租是不是打進自己卡里就好了。
社會化收儲之變
今年5月，在鋪天蓋地的宣傳中，常州市幾乎所有市區家庭都知道了這個消息：政府向社會收儲保障性住房，單套建筑面積控制在80平方米以下，租金控制在單套每月1000元以下，租賃期限則在3~5年。
因為就在河海大學對面，李阿姨位于蘭翔小區的50多平方米的房子，其實并不愁租客，而且市場價可以租到1000元/月，但常州市保障房收儲管理中心收儲的價格是700元/月。
不過，除了租金以外，其他的條件還是很吸引李阿姨。首先，除了房屋結構的大修，其他小修小補的，李阿姨一概無需負責；其次，3年出租協議到期后，李阿姨還會收到政府提供的每年1000元共3000元的房屋整修補貼；再次，自己無需繳納租房5%的稅收，政府還給房子購買了一份家庭財產險。“等于說，我把房子租給政府以后，什么事兒都不用管了。”
在與政府簽合同的時候，李阿姨還存了點小心思，選擇了3年而不是5年的房屋租賃委托合同，“3年以后市場租金要是漲了，我還可以要求漲價。”
當然，保障家庭再從政府手里租下李阿姨的房子，每月租金只要不到200元錢。按照常州市的規定，公租房家庭的租金標準是3.5元/平方米·月。
資金難題
即便兩頭補貼，常州市住房保障和房產管理局局長孫勇還是覺得大大地松了一口氣：幾年來困擾他的保障房推進過程中的“資金難”、“安置難”等問題，迎刃而解了。
用孫勇的話說，這是逼出來的思路。
2009年，常州市組建了常州公共住房建設投資發展有限公司作為融資平臺，當時適度寬松的貨幣政策讓平臺獲得了不少資金支撐。但是，2011年以來，由于銀根緊縮，平臺的融資遭遇了巨大困難。
各商業銀行對住房保障投融資平臺控制很嚴，除擔保外，還要有資產抵押，這對住房保障投融資平臺有限的資產而言，難度非常大。孫勇說，目前銀行貸款利息基本上都是基準利率上浮30%以上，之前聯系過一家北京的信托公司，利息要1分5，融資成本太高。
但硬指標的考核仍在。2012年保障性安居工程建設目標任務中，常州全市要開工建設各類保障性住房23150套，竣工5740套，新開工任務要在10月31日前全面完成，竣工任務要在11月30日前全面完成。落在常州市房管局的任務量是新開工1900套，竣工1000套。
孫勇算了一筆賬：從征地拆遷到土建到裝修，常州新建房屋成本不會低于5000元/平方米，如果按照2000套、每套60平方米計算，成本就是6個億，一年的財務成本要6000萬。
而收儲的話，一年一戶的補貼不到1萬塊，2000套房子2000萬元就解決問題了，“今年到現在我只支付了700多萬，資金問題大大緩解。”孫勇說。
租戶的尊嚴
今年前7月，全國新開工保障房580萬套，開工率77%，走在了時間的前面。但是，8月31日下午，溫家寶總理在天津考察保障房建設時強調，衡量安居工程進展好壞、水平高低，不能只看開工數，也不能只看竣工數，而要看“是否及時投入市場，解決群眾的迫切需求，質量和服務群眾是否滿意”。
為了讓群眾滿意，常州在收儲過程中花費了不少心思。比如，“受理公租房申請時專門有一個欄目要填，就是你想要哪個方位的住房，這樣計劃就出來了，有多少人申請，就租多少房子；大概想住什么方位，我們就主要收儲那里的房子。”孫勇說。
由于事先已經考慮到了租戶對于地段的需求，收儲房源就能夠更有針對性地滿足其需要。而且，“你別看收儲的房子外表破舊，但是都在成熟社區，位置很好，醫院、菜場都很便利。和普通市民混居在一起，租戶也覺得有尊嚴。”
在這次改革中，孫勇還有個意外的收獲。去年該市公共租賃住房申請家庭達到2210戶，當年實際保障了1131戶，其余轉到今年。但是因為轉換成了收儲房源，其中500多戶放棄了申請。
“我們分析他不是沒有房子，而是要先占一套房子。現在社會化收儲，很明顯房子是房東的，政府沒有產權，他就是想要占有也不可能。因此這種方式就把剛需挑了出來，也為下一步退出提供了條件。”孫勇說。
指標的壓力
通過收儲房源，常州的公租房應保盡保工作很快提速。孫勇介紹，高層建筑建設周期3年，還不包括前期拆遷、辦手續。而現在，收儲一套社會房源，從獲取信息到簽訂合同，一般20天基本可以完成；從保障家庭提出申請到入住，一般1個月左右就可以做到。
也正因此，從5月啟動社會化收儲以來，常州已經有2批近500戶公租房家庭入住，并將在本周迎來第三批241戶家庭入住。
截至目前，常州市已登記符合保障房收儲條件的房源3000套左右，通過保障房收儲房源認定小組審核通過約1500套，同時，現已申請公租房的家庭約有1200戶。“因為有了房源保障，我們已向社會承諾，今年將全面實現公租房應保盡保，比‘十二五’規劃目標整整提前了三年。”孫勇說。
但是，保障房的開工數、竣工數都是衡量各地保障房是否完成目標的硬指標，一旦從新建轉為收儲，指標該如何衡量，就成為難題。
幸運的是，江蘇省住建廳為常州的創新開了綠燈，允許收儲房源算作當年的開工數和竣工數進行指標考核。
復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰對記者表示，這種方式應該鼓勵，比大規模新建更合適。
陳杰認為，從存量中收儲公共住房有很多優勢。目前住房存量中有相當一部分處于閑置狀況，可以通過房產稅、政府或公共機構簽約代租等方式來挖潛。在沒有做好存量住房資源普查和充分利用的情況下，貿然直接大規模興建保障房，風險很大。
“現在各地強調新建，這個目的并不純粹，帶有一定的經濟功能，希望能夠對沖投資下滑對經濟增長帶來的影響。”陳杰說，若從民生或者福利角度，住房保障會多考慮利用現有資源，但是兼顧經濟發展功能的話，則并不總是從可支付能力角度出發，而是更看重投資拉動作用，因此偏好新建。但這直接導致保障房建設規模偏大、結構不合理，對保障對象的承受能力考慮不足，供需匹配性差等問題。
中國房地產研究會副會長顧云昌上周在上海出席一研討會時也表示，房源不能只靠新建，運營中輸血機制和造血機制要全盤考慮，“以后我們建的房子越來越多，政府的負擔可能也受不了。”
不過，陳杰說，并不是所有地方都可以完全通過社會化收儲的方式來解決房源問題。“關鍵是有沒有相應的閑置房源，且成本不是很高。”
根據此前的調查，2011年常州市市區居民平均每戶擁有出租房面積14.8平方米，26%的城鎮家庭擁有多套住房；市區目前登記在冊的80平方米以下的房屋有16.2萬套，其中中小戶型的房改房有5萬多套。顯然，常州擁有充足的閑置房源。
不過，常州市房管局今年的新開工任務是1900套，而目前申請公租房的家庭是1200戶，尚有700戶的差距。如果為了開工目標而多收儲房源，就只能空置著形成浪費。而更要命的問題是，如果明年繼續有1900套的開工任務，該如何尋找到同樣數量的申請家庭？
（關鍵詞：全國保障房 江蘇省 常州市 社會閑置房 公租房）
