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經過連續幾個月的旺盛交易后，樓市成交上升趨勢有所放緩。北京市住建委數據顯示，8月中上旬，北京市共成交商品住宅(新房和二手房)18052套，比上月同期下降1.9%。“以價換量”策略的轉變和剛需釋放的乏力，被認為是主要原因。加之樓市新政出臺的強烈預期，這些因素將成為影響今年房地產“金九銀十”市場形勢的重要原因。
業內人士認為，在限購“紅線”仍存的情況下，剛性需求的后續釋放能力仍存疑問，開發商的供應節奏也可能因新政預期受到影響，這可能導致“金九銀十”的市場交易不容樂觀。
兩大需求呈現頹勢
在70個大中城市房價止跌回升后，近期市場交易量似乎有探頭向下勢頭。據北京中原地產統計，8月中上旬，全國54個城市簽約新建住宅165930套，比7月同期下降8.9%。其中，大部分城市的新房交易量都有下調，上海下調幅度超過30%。二手房方面的交易同樣不容樂觀。以北京為例，8月中上旬北京共成交二手住宅8580套，比7月同期下降17.9%。
價格上升被認為是成交量下降的主要原因。一些商品房項目在經過上半年的熱銷后，近期出現減少優惠、提高價格的現象，導致新房價格提升明顯。而在二手房市場，部分區域的房屋坐地起價現象屢見不鮮。
除價格因素外，偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，經過連續多月的釋放，剛性需求已經表現出乏力態勢，直接影響到交易量的繼續回升。曾一度“接棒”剛需的改善型需求，也在政策環境的影響下難以完全釋放。
兩大需求的頹勢，也與政策“靴子”遲遲沒有落地有關。據悉，在國務院督查組回京后，市場對樓市出臺新政的預期強烈。但截至目前，尚無新政推出，這也導致一部分需求轉為觀望狀態。
作為樓市傳統銷售旺季的“金九銀十”，或將因為上述因素而受到影響。在胡景暉看來，從三季度開始，首次置業的剛需人群總量將逐步萎縮，很難再支撐下半年樓市繼續回暖。而豪宅購房需求的日漸匱乏，以及恐慌性購房心態將逐漸平復，也將影響到未來兩月的交易量。
他表示，對于比例逐漸提高的改善性購房需求，調控政策能否放寬其限制仍存變數。此外，投資投機類需求仍然是下半年樓市調控堅決限制的對象，這都將導致9、10月份的市場交易量難以大幅回暖。
供應節奏或放緩
根據鏈家地產市場研究部統計，9月北上廣深四個一線城市共有104個商品住宅項目計劃入市，較8月計劃開盤量減少12個。其中，別墅和高端住宅的計劃入市量有所增加，這有可能拉高商品住宅成交均價。
鏈家地產市場研究部常清認為，在進入“金九銀十”之前，供應量已經出現提前集中釋放。而由于部分新盤已經提前預熱，相應的9月開盤量不會明顯增長，部分城市甚至會較前兩月有所減少。
他表示，近期政策預期發生變化，是否會再次明顯收緊調控政策還未知，開發商推盤態度較8月之前會更謹慎。
供應節奏的放緩，與此前的市場熱銷也不無關系。據統計，截至22日，滬深兩市共有72家房企公布上半年年報。根據年報，72家房企上半年的總營業收入達到1120億，同比上漲18.7%。72家房企經營活動產生的現金流凈額超過1700億元，高于去年同期。
有分析認為，經過此前熱銷，大部分房企的資金狀況有所緩解，不再急于出貨。這不僅造成未來的推盤節奏放緩，也使得房地產項目不會重拾“以價換量”的銷售策略。
對于“金九銀十”的市場前景，開發企業也并不完全樂觀。北京某熱銷樓盤項目銷售總監向中國證券報記者表示，為避免后期提價帶來的輿論和政策壓力，北京部分項目在結束前期銷售后，采取“封盤”策略，即暫緩拿證和開盤，這將在一定程度上影響未來市場的活躍程度。
事實上，在樓市調控等各項因素的影響下，近幾年來，9、10月份的市場交易量很少成為當年度最高點，“金九銀十”的成色也難免不足。也有不少業內人士表示，在政策出臺前后的重要時點，9、10月份市場交易表現出的“風向標”意義仍值得關注。
（關鍵詞：樓市成交 北京市建委 商品住宅）
