首鋼集團的生產基地搬出北京后，老廠區遺留的上萬畝土地資源將面臨如何開發利用的難題。而首鋼的最新選擇是，在今年4月份剛剛啟動一項規模令人乍舌的養老產業項目。

首鋼一耐養老項目設計方案7月初剛剛完成整體設計和公示。這個占地面積約46.7萬平方米的項目，規劃設置4000-6000張普通床位和建設一個設置800張床位的養老產業園區，為此需要首鋼至少投入數十億建設資金。不過專家認為，該項目規模過于龐大前景難言樂觀。

利用老廠區自有土地 規劃數千張床位

7月2日至7月9日，首鋼總公司在老廠區文館對首鋼一耐養老項目建筑設計方案進行了公開展示和投票，其中包括六家機構設計的不同方案。首鋼旗下媒體稱，這次展示“首鋼廣大干部職工踴躍參與，已有千余名干部職工前往參觀，超過500人參與投票并提出了寶貴意見”。

網易財經在現場看到，在這六家機構拿出的方案中，基本都按首鋼的要求把項目分解成兩大部分。項目北區體現了養老機構基本特點，包含居住社區、醫院護理和生活照料區等，而項目南區各個方案差別性比較大，但是也基本包括了獨棟別墅，甚至星級酒店、會所和商業設施等。

據了解，首鋼總公司今年4月剛剛啟動養老項目的正式籌備，4月16日組織專題會議研究通過了《首鋼養老項目籌備工作方案》，明確成立首鋼總公司養老項目部，負責項目的籌備和下步的實施工作。

而之所以叫首鋼一耐養老項目，是因為該項目規劃建在原首鋼第一耐火材料廠的廠址。根據首鋼發布的消息，該養老項目總用地面積約46.7萬平方米，總建筑面積約57萬平方米，將分為南北兩區建設橫跨梅市口路，和北京園博園隔河相望。

其中，該項目北區將定位為主要面向廣大中等收入老年群體服務的養老機構，計劃設置4000-6000張養老床位；項目南區擬建設大型養老服務產業園區，設置約800張養老床位。在首鋼公司旗下媒體的介紹中，該項目“未來將有望打造成為北京市乃至全國最大規模的養老社區。”

對于如此大的建設規模，關于投資額度首鋼方面卻并沒有透露詳細數字。按照首鋼總公司一位內部人士給網易財經的說法，該養老項目總體投資將超過40億元。不過這個數字并未能得到官方證實。

一位要求匿名的養老產業專家則對網易財經表示，在刨除土地成本的前提下，當前養老項目投資一張床位需要投入20萬元-30萬元。依據該專家的說法，再取中間數估算的話，單是首鋼一耐養老項目北區的投資也將至少達到12.5億元，這還不包括項目南區的高端產業鏈各個項目投入。

關于項目規劃具體情況和建設進度，首鋼總公司養老項目部相關負責人士婉言謝絕對網易財經介紹相關情況。而據一位內部人士透露，該項目屬于剛剛啟動階段，基本信息都無法確定，至少一年內是難以走到開工建設層面。

是做基本養老機構 還是開發養老地產？

上述養老產業專家對網易財經表示，此前也曾聽聞首鋼方面正在征集養老項目設計方案，但是該專家所在的機構最終沒有參加。這位專家表示，因為發展養老產業，就像酒店業一樣，正常的途徑應該是先有運營商，也就是運營管理機構，然后才啟動項目建設。

“養老產業比酒店業復雜的多，如果在沒有運營團隊介入的情況項目設計落了地，那么項目建好后也就是需要開始改建的時候”，上述專家如此表示。

當然從首鋼方面來說，也并不是全然無所準備。在項目設計方案進行征集工程中，該公司已經在同步進行前期調研、土地處置、場評環評、可研編制等相關工作。項目團隊還多次赴北京知名養老社區進行調研考察，“已初步形成了項目的盈利模式定位及投資估算”。

首鋼旗下媒體還稱，未來項目物業將全部由首鋼自持，采用公司制、非營利機構相結合的管理架構，通過委托專業化運營團隊進行管理，形成養老服務、產業園區、金融服務等多環節的綜合收益，實現項目盈利。

不過，項目剛剛啟動即規劃如此龐大的建設規模和盈利預期，是否太過于理想化？上述養老產業專家不無擔憂地指出，首鋼一耐養老項目可謂極大的規模，但是幾千張床位太不符合養老產業發展規律了。一般一個養老機構合適的規模應該在一萬平方米，床位控制在兩、三百張，“幾千張床位光每天120、999車輛的警報聲都會讓住在里面的老人無法忍受”。

所以上述養老產業專家判斷，首鋼一耐養老項目應該不會完全建設成為養老機構模式，應該是會做到居住區概念，目標是吸引更多的健康老人住在里面，也就是除了保有數百張床位的養老機構，剩下的床位或房屋將以產權形式賣掉。

另一位要求匿名的養老地產研究專家甚至對網易財經直接判斷，就像當前國內房地產市場多數流行的操作模式一樣，首鋼一耐養老項目50萬平方米的建筑規模中，最后被真正用作養老機構的也就是幾萬平方米，其余的則會成為事實上的房地產開發。

對于專家的這一觀點，網易財經沒能聯系到首鋼總公司給予更多說明。按照此前發布的資料，首鋼方面顯然是希望利用自身的土地、醫療、培訓、人員等資源優勢打造醫養結合的模式。至于項目南區以產業鏈概念出現的養老服務園區，還有待首鋼方面詳細解釋和論證。

養老市場前景廣闊 當前仍面臨諸多難題

首鋼集團北京老廠區總占地面積達到8.6平方公里左右，公司于2005年6月開始啟動壓產、搬遷進程，2010年12月底，首鋼在北京的生產流程全部停產，正式結束了在京91年的生產歷史。隨之，老廠區騰退出的土地開發被提上日程。

按照當年獲得北京市政府批準的《新首鋼高端產業綜合服務區規劃》，首鋼老廠區將重點發展高文化創意產業等六大產業。而首鋼一耐養老項目，則被視為首鋼總公司健康養老產業的先期啟動項目。

首鋼總公司相關人士最近表示，該項目的實施將為首鋼打造多元服務、多種業態的“城市綜合服務商”提供有力支撐。首鋼集團已明確提出城市綜合服務業和鋼鐵業兩大主導產業并重和協同發展的戰略定位，未來將逐步打造若干個首都健康醫療和養老服務產業的示范基地，形成千億級以上的城市服務產業，而在北京的設想是“建設不少于1萬張養老床位的目標”。

首鋼的養老產業目標之所以如此宏大，顯然是基于對國內養老市場尤其是北京市場未來發展的判斷。據清華同衡養老產業專家委員會執行秘書長陳首春提供的數字，截至2013年底，全國養老機構的床位總數將近500萬張，每千名老人擁有的養老機構床位約為25張。而如果要達到政府制定的每千名老人擁有30張床位的目標，考慮到我國60歲以上老齡人口正在以每年1000萬人的速度增加，未來5-10年，養老機構需要新增300萬-400萬張床位才能滿足需求。

但是尷尬的是，雖然養老市場規模龐大，現有養老機構的床位空置率卻在增長。陳首春對網易財經表示，根據民政部官方數字，養老機構床位空置率在2008年時將近20%，但是到2013年末已經上升到38%；北京的養老機構空置率甚至超過50%，一些高收費機構空置率更高，入住率只有15%-30%左右。這其中原因主要是老人的支付能力不足，另外也有理念等方面的原因。

面對如此高的空置率，首鋼方面是否已經想到辦法吸引更多的老人入住呢？另據前述養老產業專家對網易財經表示，北京市目前養老機構擁有9萬余張床位，政府提出到2015年增加到12萬張床位，2020年增加到16萬張床位，如此規劃目標下，首鋼自己一家推出4000張-6000張，遠期甚至10000張床位的目標是否符合實際，令人難以樂觀。

(關鍵字：首鋼 進軍 養老)