中金日前發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，雖然推進(jìn)城鎮(zhèn)化是未來(lái)一段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)化的一條主線，但是中金預(yù)計(jì)，新城鎮(zhèn)化難以支持再一輪的房地產(chǎn)擴(kuò)張，但市政民生投資還有較大空間。與潛在增速放緩相連的是儲(chǔ)蓄率下降，意味著中國(guó)投資難以維持過(guò)去那樣的快速擴(kuò)張。

中金稱(chēng)，投資放緩的一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)投資的放緩。中金不認(rèn)為新城鎮(zhèn)化會(huì)支持新一輪的房地產(chǎn)投資擴(kuò)張，主要有兩個(gè)原因：首先，一、二線城市人口趨于飽和，而三、四線城市房屋供過(guò)于求。根據(jù)中金地產(chǎn)組的測(cè)算，三線城市市轄區(qū)已經(jīng)達(dá)到戶(hù)均一套房，超過(guò)一、二線城市。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)可以看出，三線城市有77%的城市人均住房面積高于30 平方米，也高于一、二線城市的54%。

其次，居民購(gòu)房能力受到限制，全國(guó)各級(jí)城市的平均首付款超出平均儲(chǔ)蓄50%以上，其中一、二線城市尚可依靠匯集國(guó)內(nèi)或省內(nèi)富有人群的置業(yè)需求，而主要靠本地需求的三線城市顯然難以為繼。以城鎮(zhèn)新移民目前的收入，即便考慮未來(lái)收入增加，也無(wú)力支撐目前的城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)。目前農(nóng)民工在務(wù)工地購(gòu)房比例低（不到1%），即使轉(zhuǎn)為市民后，由于收入水平在城鎮(zhèn)中仍然處于相對(duì)低位，對(duì)房屋的需求相對(duì)有限。

此外，中金認(rèn)為，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)推進(jìn)城市基建，這也將造成投資率下降的幅度將小于儲(chǔ)蓄率下降的幅度。這意味著國(guó)內(nèi)目前不足3%的經(jīng)常賬戶(hù)順差在未來(lái)還會(huì)繼續(xù)縮小，甚至?xí)�出現(xiàn)逆差。體現(xiàn)在對(duì)外投資的結(jié)構(gòu)上，以前由政府主導(dǎo)的債券類(lèi)對(duì)外投資將放緩，未來(lái)更多地將體現(xiàn)為非政府部門(mén)的權(quán)益類(lèi)投資。

(關(guān)鍵字：城鎮(zhèn)化 地產(chǎn) 中金)