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調控下半場房企迎來第三輪洗牌
剛需型房企沖擊一線格局
近期陸續出爐的房地產上市公司中報顯示，樓市調控正在推動房地產業進入新一輪洗牌。佳兆業、旭輝地產等以剛需住宅為主營產品的房企正在穩步擴張；而星河灣、綠城等專注于豪宅的開發商則是險象環生。
中國指數研究院(微博)日前在北京、香港兩地同時發布的研究報告指出，首次置業需求和首次改善需求，將是未來五年支撐中國住宅市場快速發展的主要動力。隨著調控對“游戲規則”的改寫，重視資金周轉速度、產品結構更偏向于剛需型的房企，將隨城市化進程獲得更快發展。
針對這一趨勢，經濟學家趙曉認為，過去房地產市場，政府靠賣地就能賺錢，開發商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不復返，行業將迎來第三輪洗牌。
新一輪洗牌啟動
莊凌顧問董事長張映光認為，房地產行業過去十年間，曾經歷過兩次大洗牌。第一次是在“8·31大限”前后，土地開始“招拍掛”，一批大型品牌房地產企業獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離。第二次是在2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身到一線開發商行列，如SOHO中國、龍湖、恒大等，但也有一批房地產企業，由此從一線退居二線。
如今，房地產行業正迎來第三次洗牌，房企的發展模式是否與國家調控方向一致，現金流的穩健性、抵抗周期性、市場調整能力等都成為至關重要的因素。
中國指數研究院報告指出，2013年后，重點城市住宅成交量增速逐步趨緩，未來五年的復合增速為6.5%，2016年成交面積有望達到2.6億平方米；供應量增速在2013年達到17.4%的高點后逐步放緩，預計2016年新批上市面積達2.4億平方米，復合增長率為11.5%。
住宅和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，在國家調控政策的打壓下，住宅投資投機型需求將受到抑制，剛性需求——即首次置業和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發展的主要動力。
二線房企蓄勢待發
中指院報告認為，今年以來，房地產市場逐步由高速增長向常態發展回歸，行業分化逐漸加劇，以高周轉見長的房企開始崛起。
恒大集團董事局主席許家印表示，恒大中端至中低端產品占70%。佳兆業集團總裁金志剛表示，今年推出300萬平方米的規劃可售面積中有90%是普通住宅。
近期，旭輝地產今年赴港上市計劃曝光，一直以剛性需求為主要市場的旭輝地產受到資本市場的關注。公開市場數據顯示，得益于市場剛需回暖，今年上半年，旭輝地產銷售額躋身上海前三位。
旭輝董事長林中表示，旭輝的產品結構中，中低價位產品占60%。企業一直在靈活應變，及時調整產品戰略。目前，旭輝超過140平方米以上的產品比例大概只占20%。產品定位主要以滿足中產階級剛需、自住的首置、首改產品為主。他透露，2011年以來，市場銷售最好的就是中低價位、中小套型。去年公司這類產品只占45%，今年占到60%，估計明年應該會占到80%。
華高萊斯董事長李忠認為，旭輝的剛需模式有一定的共性。中國一線城市化持續性更強，城市人口聚集效應會越來越明顯，北京、上海等城市圈的發展，是支撐剛需房企的基礎。
