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如果說一周之前萬柳地塊因條件優(yōu)越而受到追捧僅是北京土地市場的個案，那么，昨日三幅住宅用地的全部溢價成交，或許透露出北京土地市場全面回暖的信號。
昨天下午成交的四幅經(jīng)營性用地成交總價為36.7億元，加之當(dāng)日以0.492億元成交的一幅工業(yè)用地，北京單日土地收入進賬超過37億元。
樓面價翻番
舉牌過程中眼睛都不眨一下就應(yīng)價的中鑫源不僅將北京市通州區(qū)永順鎮(zhèn)(商務(wù)園C2地塊西區(qū))居住及經(jīng)營性辦公用地的成交價推升至相比掛牌起始價溢價45.7%的最高限價9.4億元，還將公租房的配建面積定格在3.71萬平方米。這是2010年北京土地市場實行對熱點掛牌地塊設(shè)定最高限價，并在競拍價到達最高限價后改為競保障房面積之后，競得的配建保障房面積最大的一幅地塊。
根據(jù)通州永順鎮(zhèn)地塊的標(biāo)書，該地塊規(guī)劃建筑面積約為18.4萬平方米，其中約11.6萬平方米為居住性質(zhì)，其余面積為經(jīng)營性辦公用地。
“政府對公租房的回購價格僅僅夠建安成本，相當(dāng)于中鑫源以9.4億元的價格取得了14.66萬平方米的可售面積，折合樓面價超過了6400元/平方米。”據(jù)現(xiàn)場一位參與競拍的開發(fā)商代表介紹，該地塊臨近東六環(huán)，在現(xiàn)場踏勘過程中，他們發(fā)現(xiàn)地塊周圍極其荒涼，“即便白天在路上也幾乎看不見人，而如果開發(fā)商把商業(yè)部分建成購物中心，估計5年之內(nèi)都回不了本。”
對此，中鑫源的代表并沒有接受《第一財經(jīng)日報》的采訪。
而就在3月20日，緊鄰這一地塊的通州區(qū)永順鎮(zhèn)(商務(wù)園C2地塊東區(qū))居住用地、托幼用地及供電用地剛剛完成了交易，國投盛通(北京)投資有限公司以5.63億元的價格摘得該地塊，以17.76萬平方米的規(guī)劃建筑面積折算，其平均樓面價僅為3169元/平方米。
不到四個月的時間，同一位置不同地塊的樓面價翻了一番。
除了永順鎮(zhèn)地塊，昨日出讓的另外兩幅住宅地塊也由于到競價截止時仍有兩個以上競買人要求競價而進入了現(xiàn)場競價階段。
其中，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A1地塊二類居住用地、商業(yè)金融用地經(jīng)過中冶、中鐵、萬科、金地及懋源5家開發(fā)商的激烈爭奪，也達到了最高限價22億元，相比掛牌起始價溢價45%。扣除4700平方米公租房，該地塊的平均樓面價為16478元/平方米。而在去年11月成交的北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期1號地B地塊二類居住用地、中學(xué)用地、托幼用地與該地塊位置最為接近，彼時的成交價為15.3億元，折合樓面價9756.16元/平方米。
此外，當(dāng)日最為冷清的平谷區(qū)平谷鎮(zhèn)、王辛莊鎮(zhèn)F2公建混合住宅用地、C2商業(yè)金融用地也有3家開發(fā)商競奪，最終成交價相比掛牌起始價溢價13.4%。
成交上升帶動土地回暖
土地市場形勢轉(zhuǎn)好，除了交易地塊溢價率走高之外，過去被冷落的地塊如今重新受到關(guān)注。
就在7月6日，北京房山區(qū)房山線長陽西站5號地01-06-02等地塊二類居住及商業(yè)金融用地獲得了第一次報價，該地塊于去年12月22日便已在北京土地市場中掛牌，但一直無人問津。“這也使得這一地塊成為為數(shù)不多的‘準(zhǔn)流標(biāo)’被重新激活的案例。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉如是說。
偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月截至目前，北京就有6塊經(jīng)營性用地成交，其中包括5塊住宅用地，有2塊住宅用地的總價超過20億。而今年截至目前北京住宅用地一共僅成交13塊，總土地出讓金142.6億元。
胡景暉認(rèn)為，一系列住宅地塊高溢價成交，以及被冷落半年的房山線長陽西站地塊重新獲得報價，都表明北京土地市場重新回暖跡象明顯。
對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，土地市場的回暖，得益于萬柳新地王的出現(xiàn)，樓市成交量的復(fù)蘇以及開發(fā)商整體資金面的緩解，“在此影響之下，部分開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀程度有明顯提高，拿地的積極性也開始上升。”
據(jù)北京中原統(tǒng)計，北京樓市成交量從3月份開始趨向樂觀，特別是5~6月之后迎來了全面復(fù)蘇。不過，北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，北京累計年內(nèi)土地出讓金收入為214.37億元，相比2011年全年的1055.4億依然有非常大的差距。
針對未來土地市場，胡景暉認(rèn)為，目前住宅用地成交樓面地價均低于周邊房價，與2009年多處“地王”樓面地價高于周邊房價的局面有著天壤之別，因此，近期地塊溢價成交并不會帶動周邊房價非理性上漲。
